Konut sektörü, ekonomik dalgalanmalardan etkilenmeye devam ediyor. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın önceki dönem faiz indirimleriyle bir miktar canlanan piyasa, son aylarda yeniden yükselen faiz oranlarının etkisiyle durgunluğa girmeye başladı. Özellikle yüzde 50’lere yaklaşan mevduat faizleri, yatırımcıların konuttan uzaklaşmasına neden oluyor.
FAİZ YÜKSELDİKÇE KONUT TALEBİ DÜŞÜYOR
NTV'nin haberine göre, konut fiyatlarındaki artış hız keserken, ilanların piyasada daha uzun süre kalması sektörün durağanlaştığına işaret ediyor. Buna karşılık, bankaların sunduğu mevduat faizlerinin yüzde 50 seviyesine kadar çıkması, yatırımcılar için daha cazip bir getiri alternatifi oluşturuyor. Uzmanlar, bu durumun özellikle bireysel yatırımcıların konut alım iştahını bastırdığını belirtiyor.
KONUT SAHİPLİĞİ GERİLERKEN, KİRALAR ARTIYOR
Türkiye genelinde konut sahipliği oranı yüzde 55’e kadar gerilerken, bu düşüş kiralık konutlara olan talebi artırmış durumda. Yeni konut üretiminin yavaşlaması ve arz-talep dengesinin bozulması kira fiyatlarının yukarı yönlü hareket etmesine neden oluyor. Kiracılar ile ev sahipleri arasında pazarlık süreçleri devam etse de kiralara ortalama yüzde 50’lere varan zamlar yansıyor.
KREDİLİ ALIM MALİYETİ YÜKSELDİ
Konut ediniminde iki temel seçenek olan peşin ya da kredili alımda, özellikle kredili yöntem artık daha az tercih ediliyor. Konut kredisi faiz oranları yüzde 2,5 seviyelerinden başlarken, bu oranlar aylık taksitleri ciddi şekilde yukarı çekiyor ve alıcı için toplam maliyeti oldukça yükseltiyor. Artan kredi yükü nedeniyle satın alma kararları erteleniyor.
MEVDUAT, KONUTA KIYASLA DAHA CAZİP HALE GELDİ
Özellikle yatırım amacıyla konut edinmek isteyenler için getiriler arasındaki fark dikkat çekici düzeyde. Örnek olarak, 7 milyon TL değerinde bir konut satın alan bir yatırımcı, bu konutu kiraya verdiğinde aylık ortalama 40 bin TL gelir elde edebiliyor. Oysa aynı miktarda parayı yüzde 50 mevduat faizine yatıran bir kişi, aylık yaklaşık 250 bin TL’ye varan bir getiri sağlayabiliyor. Bu hesaplamaya göre, konutun yıllık kira getirisi 480 bin TL civarında kalırken, aynı sermayenin mevduatta bir yıl tutulması durumunda yaklaşık 3,5 milyon TL bileşik getiri sağlanabiliyor.
UZMANLAR UYARIYOR: YÜKSEK FAİZ DÖNEMİNDE KONUT YATIRIMI YENİDEN DEĞERLENDİRİLMELİDİR
Ekonomistler, yüksek faiz ortamında gayrimenkul yatırımlarının reel getirisinin azaldığını ve yatırımcıların daha likit ve kısa vadeli finansal araçlara yöneldiğini belirtiyor. Faizlerin mevcut seviyelerde uzun süre kalması halinde, konut piyasasında durağanlığın devam etmesi, buna karşılık kira artışlarının süreceği öngörülüyor.
HALUK SERT - AS YAPI YÖNETİM KURULU BAŞKANI
“ŞU ANDA KONUT BEDAVA”
Bugün 7 milyon liraya alınan bir konut, yıl sonunda yüzde 40 enflasyon varsayımıyla 10 milyon TL’ye yaklaşan bir değere ulaşır. Bu da neredeyse en az 3 milyon TL’lik bir sermaye kazancı demek. Vadeli mevduat kısa vadede yüksek gibi görünse de, konut hem değer artışıyla hem de enflasyona karşı koruma gücüyle öne çıkıyor. Şu anda konut, deyim yerindeyse bedava. Faizlerin kademeli olarak gerilemesiyle birlikte bu avantaj daha da belirginleşecek ve konut, 2025 boyunca yatırımcılar için güçlü bir enstrüman olmaya devam edecek.
“KENTSEL DÖNÜŞÜM TERCİH DEĞİL ZORUNLULUK”
Deprem riski yüksek bir coğrafyada yaşıyoruz ve kentsel dönüşüm artık bir tercih değil, zorunluluk. Ancak dönüşümün sadece bina yenileme değil, bütüncül bir planlama ve finansman modeliyle ilerlemesi gerekiyor. Yerel yönetimler, özel sektör ve vatandaş iş birliğiyle sürdürülebilir, hızlı ve adil bir dönüşüm sağlanabilir. Son deprem, bu konuda daha kararlı adımlar atılması gerektiğini yeniden hatırlattı.
“FAİZ İNDİRİMİ GÜNDEME GELEBİLİR”
Yüksek faiz ortamı, konut kredisi talebini ciddi şekilde baskılıyor ve yatırım amaçlı alımları da azaltıyor. 2025’in ortasındayız ve Merkez Bankası sıkı para politikasını sürdürüyor. Enflasyonda kalıcı bir düşüş sağlanmadan faizlerin belirgin şekilde gerilemesi beklenmiyor. Bu nedenle, mevcut koşulların en azından yılın ikinci yarısına kadar devam etmesi olası. Ancak son çeyrekte enflasyonda düşüş hızlanırsa, faiz indirimi gündeme gelebilir ve bu da konut sektörüne kademeli bir nefes aldırabilir.
“TAPU HARÇLARI DÜŞÜRÜLMELİ”
Tapu harçlarının yüksek olması, vatandaşları eksik beyanlara yönlendirebiliyor. Çözüm için, tapu harcı oranlarının düşürülmesi ya da kademeli hale getirilmesi gündeme gelebilir. Ayrıca gerçek beyaz sistemini teşvik eden, ödüllendiren mekanizmalar da devreye alınabilir. Hem devletin vergi kaybını önleyecek hem de vatandaşın üzerindeki yükü hafifletecek yapısal bir reforma ihtiyaç var.
“KONUTUN REEL DEĞERİ GERİDE KALDI”
2025 itibarıyla konut fiyatları, önceki yıllardaki yüksek artış temposunu kaybetmiş durumda. Parasal sıkılaşma ve düşük kredi hacmi fiyatları baskılarken, bazı bölgelerde nominal düşüşler de görülüyor. Ancak enflasyonun yüksek seyrettiği bir ortamda, konutun reel değeri geride kaldı. Bu nedenle, faiz indirimi sinyalleriyle birlikte özellikle yılın son çeyreğinden itibaren konut fiyatlarında yeniden hareketlenme görülebilir. Ancak bu bir “patlama”dan çok, enflasyonla dengeleme niteliğinde sınırlı bir toparlanma şeklinde olabilir.
“KİRALARDA SINIRLI YÜKSELİŞ OLABİLİR”
Kiralarda son yıllarda yaşanan sert artışlar, özellikle büyükşehirlerde yaşam maliyetini ciddi şekilde artırdı. 2025’e girerken kira artış hızında bir yavaşlama gözlense de arz-talep dengesizliği hâlâ çözülmüş değil. Barınma ihtiyacı, göç hareketleri ve konut üretimindeki yavaşlama gibi etkenler kiraları yukarıda tutmaya devam ediyor. Dolayısıyla kısa vadede anlamlı bir düşüş beklenmese de artış hızının 2024'e göre daha sınırlı kalması muhtemel.
GÖKHAN TAŞ – MASTERTÜRK GRUBU BAŞKANI
“GAYRİMENKUL GÜVENLİ LİMANA DÖNÜŞECEK”
İki sene önce, maalesef faiz daha fazla kazandırır derdim. Ancak şu an, iç politikada belli durumlar sebebiyle faiz indirimi durmuş olsa da yılın ikinci yarısı aşağı yönlü devam edecektir. Ayrıca arzda da hareket başlıyor, inşaat maliyetleri dizginlendi. Dolayısıyla ev fiyatlarını yukarı yönlü baskılayacak bir konjonktür oluştu. Bu sebeple gayrimenkulün tekrar güvenli limana dönüşeceği bir döneme giriyoruz. İlk çeyrekte dikkat edin toplam konut satışı %20,1 arttı. Bu beklenti insanları harekete geçiriyor.
“İSTANBUL’DA 600 BİN KONUT DÖNÜŞMELİ”
Elzem. 600 binin üzerinde acil dönüşmesi gereken konut olduğunu biliyoruz. İstanbul bir mega şehir. Burada işin çok ciddiye alınması elzem. Bu anlamda atılan adımlar yerinde ama durumu hızlandıracak daha büyük adımlar daha da etkili olacaktır.
“VERGİ VE HARÇLAR YENİDEN DÜZENLENMELİ"
Önceden tapu rayiç bedeli 1 milyon lira olan evin gerçek bedeli 2 milyondu. Şu anda tapu rayiç bedeli 1 milyon lira olan yerin gerçek değeri 5 milyon lira. Makas çok açıldı. O evin 5 milyon değil 1 milyon gösterildiğini biliyoruz. Buna mı çözüm isteniyor? Bir kereye mahsus, yüzde 1 vergi ile değer artışı beyanı getirilsin. Şu an evin değeri 1 milyon lira. Gerçekte 5 milyon lira. Ev sahibine, 50 bin lira yani yüzde 1 vergi ile evini gerçek değerine getirme hakkı tanınsın. İkincisi tapu harcı düşürülsün, üçüncüsü belediye vergisi düşürülsün. Kısaca emlak vergisinin yeniden düzenlenmesi lazım. Düzelmediği takdirde, devlet pazarda kontrolü iyice kaçırır.
“KİRA FİYATLARI YAVAŞLIYOR”
Kira fiyatlarında da bir yavaşlama söz konusu. Ama bunun daha etkin olması için, ikinci evini alana getirilen konut kredi sınırlamasının gözden geçirilmesini öneriyorum. Nitekim ikinci evini alan aslında kir arzına destek oluyor ve yatırım amacıyla konut alıyor. Bu kısmı tekrar canlandırmak gerek.
DİDEM GÜNEŞ – EGE YAPI GENEL MÜDÜRÜ
FAİZ KISA VADELİ, KONUTUN GETİRİSİ UZUN VADELİ
Son dönemde yüksek faiz oranları yatırım tercihlerinde kısa vadeli yönelimler oluşturmuş gibi görünse de gayrimenkul, uzun vadede hâlâ en güçlü yatırım araçlarından biri olmayı sürdürüyor. Özellikle büyükşehirlerde, doğru lokasyonda ve kaliteli projelerde yapılan yatırımların hem kira getirisi hem de değer artışıyla yatırımcısına kazandırdığı görülüyor. Gayrimenkulün fiziki bir varlık oluşu, ekonomik dalgalanmalara karşı uzun vadede güvenli liman olma özelliğini koruyor. Faiz getirisi kısa vadeli bir kazanç sunarken, doğru lokasyonda yapılan bir konut yatırımı yıl sonunda hem değer artışı hem de düzenli kira geliriyle daha sürdürülebilir bir kazanç sağlayabilir.
“KENTSEL DÖNÜŞÜM HAYATİ BİR KONU”
Ülkemizin en önemli gündem maddelerinden biri deprem gerçeği. Marmara’da yaşanan son depremler, bu konudaki farkındalığı bir kez daha artırdı. İstanbul’da 2000 yılı öncesinde inşa edilmiş yaklaşık 450 bin binanın bulunduğunu düşünürsek, kentsel dönüşümün ne kadar hayati bir konu olduğunu daha net görebiliriz. Bu süreçte kamu desteği kadar özel sektörün de sorumluluk alması büyük önem taşıyor. Ege Yapı GYO olarak biz de bu alanda aktif rol alıyor, dönüşüm projelerine katkı sunmaya devam ediyoruz.
“KREDİ FAİZLERİ YILIN İKİNCİ YARISINDAN SONRA DÜŞER”
Yüksek faiz ortamı, konut kredisine erişimi zorlaştırıyor ve bu durum doğal olarak sektöre yansıyor. Ancak aynı dönemde geliştirici firmaların sunduğu alternatif ödeme planları sayesinde talebin belli ölçüde sürdüğünü görüyoruz. Faizlerin yılın ikinci yarısından itibaren kademeli olarak düşeceği yönündeki beklentiler, sektör açısından olumlu sinyaller veriyor. Orta vadede daha dengeli ve erişilebilir bir piyasa ortamının oluşacağını öngörüyoruz.
“TAPU HARÇLARINDA KADEMELİ ORAN VE KRİTERLER OLMALI”
Daha önce uygulanan geçici teşviklerin satışlara olumlu yansıdığını görmüştük. Ancak kalıcı ve kapsayıcı bir düzenleme, hem şeffaflığı artırır hem de piyasanın sağlıklı gelişimine katkı sağlar. Örneğin, tapu harçlarında kademeli oran uygulamaları veya belirli kriterlere göre indirime gidilmesi gibi modeller değerlendirilebilir.
“KONUT FİYATLARI ANİ YÜKSELMEYECEK, DENGELİ OLACAK”
Son dönemde maliyet artışlarına rağmen, konut fiyatlarının enflasyona kıyasla daha yavaş yükseldiğini söylemek mümkün. Bu da fiyatların bir miktar baskılandığını gösteriyor. Faizlerin düşmesiyle birlikte biriken talebin piyasaya yansıması durumunda, konut fiyatlarında yukarı yönlü bir hareketlenme beklenebilir. Ancak bu artışın ani ve sert bir sıçrama şeklinde değil, daha dengeli bir seyirle gerçekleşeceğini öngörüyoruz.
“KİRALARDAKİ YÜKSELİŞ HIZ KESECEK”
Kira artışları son yıllarda dikkat çekici bir seviyeye ulaştı. Bu artışta en önemli faktörlerden biri yeni konut üretiminin yavaşlaması ve buna bağlı olarak oluşan arz-talep dengesizliği oldu. Önümüzdeki dönemde yeni projelerin devreye girmesiyle bu baskının azalacağını öngörüyoruz. Kira artış hızının yavaşlaması mümkün olsa da, özellikle talebin yüksek olduğu bölgelerde istikrarlı bir yükseliş eğilimi bir süre daha devam edebilir.
ENGİN KEÇELİ - İNŞAATÇILAR VE GAYRİMENKUL GELİŞTİRİCİLERİ DERNEĞİ BAŞKANI
“TÜKETİCİLER KONUT ALIMINI ERTELEMEMELİ”
Şu anda mevduat faizinin yüksekliği ile insanlar mevduata yöneliyor, oradan gelir aldıktan sonra konut almayı hesap ediyorlar. Kiralık evler de buna göre değerlendiriliyor. Kısa vadede uygun bir çözüm gibi görünse de uzun vadede konut fiyatları artmaya devam ediyor. Dolayısıyla tüketici, konut alımını hiçbir dönemde ertelememeli.
“HER DEPREM SONRASI KENTSEL DÖNÜŞÜMÜ KONUŞUYORUZ”
Açıkçası her depremden sonra kentsel dönüşümlü konuşuyor olmak beni çok üzüyor. Hem bir STK başkanı olarak hem de inşaat şirketinin sahibi olarak hakikaten bunu kendime zul görüyorum. Çünkü 25 yıl geçti ve her depremden sonra kentsel dönüşümü konuşuyoruz. Kentsel dönüşüm artık ne yatırımcının ne hak sahibinin ne de başkasının keyfiyetine bırakılmadan devletin kontrolünde ve regülasyonlar eşliğinde bir an evvel bitirilmeli.
“FAİZ DÜŞERSE SATIŞLAR HIZLANIR”
Faizin yüksekliğinin 2 tarafta 2 farklı etkisi var. Bir tanesi orta ve alt gelir grubu için konut kredi faizlerinin yüksekliği. Tabii ki o insanların konut almasını geciktiriyor ve güçleştiriyor. İkincisi de mevduat faizlerin yüksekliği, bu da yatırımcıların ve lüks konut satın alacak insanların konut alımını ertelemelerine sebep oluyor. Mevduat faizleri düşerse A Grubu ya da lüks konutların satışı daha hızlanacaktır. Konut kredi faizleri düştüğünde ve ulaşılabilir olduğunda bir de tabi kredilerin konut almaya uygun halde geldiğinde fiyat olarak da rakam olarak da uygun hale geldiğinde tekrar piyasanın çok daha fazla hareketlenmesini bekliyoruz.
“İLK EVİNİ ALANLARDA TAPU HARCI DÜŞÜRÜLMELİ”
Sektörün kanayan yaralarından bir tanesi, sürekli gündeme getiriyoruz. Özellikle ilk elde tapu devirlerinde ya da insanların ilk tapu sahibi oldukları alışverişlerde tapuların harçlarının düşürülmesi gerekiyor ama ondan sonraki ikinci ve üçüncü alışverişlerde yine yüksek harç rakamlarıyla alışveriş yapılabilir. Bu düzelmediği sürece hem merdiven altı alışverişinin artmasına sebep oluyor hem de sektördeki verilerin gerçek manada toplanmasına engel oluyor.
“KİRALARIN DÜŞMESİ KONUT ARZIYLA İLGİLİ”
Kiraların artı sebebi benim bana göre birkaç sebebi var; Bunlardan birincisi yatırımcıların mevduat faizinin yüksekliğinden dolayı mevduata dönüp faiz almayı tercih etmeleri, dolayısıyla konut yatırımı yavaşladı. Öyle olunca da kiralık konutlarda piyasaya sürülme azalmış oldu. Tekrar mevduat faizleri düştüğünde insanlar yatırım aracı olarak konutu görecek. Boş olan konutlarda kirayı vereceklerdir. Bu da kira fiyatlarındaki artışı zayıflatacaktır.
İkincisi şehrin içinde yer alan apartman üniversiteler, dolayı özellikle İstanbul özelinde çok büyük konut talebi oluşuyor. Bir an evvel bu apartman üniversitelerden kampüs üniversitelere dönülmeli. Şehrin çeperlerinde çok geniş araziler var. Buralara üniversiteler taşınmalı ve hem öğrenci evleri hem de yurtlar yapılarak bu öğrencilerin şehrin dışına taşınması sağlanmalı. Bu da piyasaya kiralık rakamlar açısından bir rahatlama getirecektir.
Üçüncüsü de şehrin desantralizasyonu, burada emekli, işsiz ya da ekonomiye katma değer üretmeyen unsurların şehrin dışına taşınması. Onun içinde bir takım, özendirici önlemler alınması gerekiyor. Öyle olduğu takdirde şehir merkezlerindeki konut arzı artar. Sonuç olarak kiraların düşmesi de yine konut arzının artmasıyla alakalı.
BÜLENT ÖZTÜRK - ARSAVEV YÖNETİM KURULU BAŞKANI
“KONUT FİYATLARI 3 KAT ARTIŞ GÖSTERECEK”
Konut hiçbir zaman kısa vadeli bir yatırım aracı olarak görülmemelidir. Şu anda konut fiyatlarının metrekare fiyatları neredeyse maliyetleri civarında hareket ediyor. Bu nedenle ve yüksek faizin de baskısıyla konut fiyatları aşağıda kaldı ancak piyasa harekete geçtiği anda konut fiyatları 2 – 3 kat artış görecek.
2025’in sonunda 7 milyon TL değerinde bir konut belki 10 milyon TL olmayacak ama önümüzdeki 2-3 yıl içerisinde bugünkü değeri 7 milyon TL olan bir konutun değerinin 14 milyon TL - 15 milyon TL’ye yükselmesi çok rahatlıkla gerçekleşecektir.
Faiz getirisi ile konutun karşılaştırılması kesinlikle doğru değildir. Ayrıca Türkiye'de reel enflasyonun %50 olduğu bir noktada, enflasyondan arındırılmış bir şekilde bakıldığında faizden fazla %5-10 net getiri sağlıyor.
Konutun enflasyondan arındırılmış haline baktığımızda ise önümüzdeki 2-3 yıl içerisinde belki yüzde %100 - belki %150 civarında artış olacağı düşüncesindeyim.
“KENTSEL DÖNÜŞÜMDE VATANDAŞ FEDAKARLIK YAPMALI”
Kentsel dönüşümün incelenmesi gereken birden fazla boyutu var. Bunlardan ilki ve belki de en önemlisi vatandaş boyutu.
Vatandaş fedakarlık yapmak durumunda, yani kişi binası için kentsel dönüşüm düşünüyorsa ufak tefek metrekare kayıplarına takılıp da can güvenliğini riske etmemesi gerekiyor.
Bir diğer boyutu ise kamusal eylemler… Kamuda da şu an mevcut yasa maalesef bazı şeyleri engelliyor ve kısıtlıyor. Kentsel dönüşümle ilgili teşvik edici bazı ek hamleler yapılması lazım. Yapılmadığı takdirde bu bir seferberlik hareketi olarak başlıyor ama gerçekleşme noktasında hep yetersiz kalıyor. Bu anlamda kentsel dönüşüm yasasının yeniden güncellenmesi gerekiyor. Bu güncellemede de yapılacak en önemli şeylerden biri kentsel dönüşüme tabi olan işlerde vergi avantajının dışında bu inşaatları yapacak müteahhitlere ekstra finansman destekleri sağlanması. Çünkü bugün müteahhit maliyet kaygısıyla inşa ettiği, kentsel dönüşüm dışında kendisine kalacak veya öngöremediği bir maliyeti yöneterek ürettiği konutların, satışının da yavaş olacağını düşünerek çok temkinli davranıyor, motivasyonu düşüyor. Kentsel dönüşüm projelerine özel kredilerle finansman sağlanmalı, vergi avantajı dışında ruhsat harçlarında da mutlaka bir avantaj getirilmeli. Bu ve buna benzer katkılar yapılmadığı sürece depremin paniği ile başlayan hareket maalesef yine tam anlamıyla başarılı bir sonuca eremeyecektir.
“YÜKSEK FAİZ KONUT PİYASASINI ZORLUYOR”
Kredi faizlerinin yüksek olması, mevduat faizlerinin yüksek olması ve bunların ne zaman biteceği bizim çok öngörebileceğimiz şeyler değil. Ancak bu süreç konut piyasasını gerçekten çok zorluyor. Kredi faiz oranlarındaki ufak tefek düşüşler bile piyasayı bir anda harekete geçiriyor. İnsanların yaşama ve barınma ihtiyacını karşılayan böyle temel bir ürüne, faiz oranları düşsün, mevduat faizleri düşsün diye beklemeden mutlaka kamunun müdahale etmesi lazım. Kamunun da müdahalesi insanları konut edindirmede düşük faizli kampanyalarla olmamalı, bu kampanyaların tutmadığını defaten gördük. Bu kampanyalardaki kredi faizi indirimi müteahhittin üstüne yüklendiği sürece kampanyaya dahil olan konutların fiyatlarını artıyor ve aynı noktaya geri geliyoruz. Bu noktada yapılacak en önemli şey inşaatı yapan müteahhittin desteklenmesi, mesela ruhsat harçlarının düşürülmesi, vergi avantajlarının sağlanması, kamu arazilerinin konut arzına uygun koşullarla piyasaya sunulması vb… bazı majör değişiklikler yapmak lazım. Mevduat düşsün, kredi faizleri düşsün diye bekleyemeyiz. Bu konjonktürün ne kadar daha süreceğini bugün hiçbir ekonomist bile öngöremezken bizim bir yorumda bulunmamız doğru olmaz. Biz kendi elimizdeki kaynakları nasıl değerlendirebiliriz onu belirleyelim.
“TAPUDA ÇOK BÜYÜK KAÇAK VAR”
Buradaki en önemli huzursuzluk aslında tapu harcından ziyade gerçek satış bedelinden doğan yüksek vergiler. İnsanlar gelir vergisinden kaçabilmek adına rayiç bedelden tapu göstermeye çalışıyor. Bu da kayıt dışı para ve gereksiz bir operasyon trafiğinin ortaya çıkmasına sebebiyet veriyor. Burada yapılması gereken en önemli şeylerden biri vergi oranının makul bir hale getirilmesi. Çok büyük bir kaçak var, 10 milyonluk TL’lik bir daireyi 1 milyon TL’den gösterip %20 vergi ödüyor, yani 200.000 TL ödüyor oysaki 10 milyon TL’ye %5 vergi dense toplamda 500.000 TL vergi ödenecek olsa herkes öder. Yani kamuya aslında yaklaşık 2 buçuk kat daha fazla vergi girecekken, bu yüksek vergi oranı mülk sahiplerinin bir nevi vergi kaçakçılığı yapmasına neden oluyor. Doğru bulmuyorum ama gerçek olan bu %5 ila %7 oranında sabit bir vergi belirlenmesi, rayiç bedel uygulamasının kalkması gerekiyor. Minimum değerleme fiyatı üzerinden bir tapu harcı ve vergi ödenmesi gerekiyor. Burada da gerek tapu harçlarında gerekse vergi oranlarında indirime gidilmesi gerekiyor. %20’lik vergi oranının bu cirosal büyüklükteki bir ürün için çok yüksek olduğunu düşünüyorum.
“KONUT PİYASASI SIKIŞTI”
Bugün piyasada bir metrekare inşaatın yaklaşık yapım bedeli 35.000 TL civarında, bir o kadar da arsa maliyeti olduğunu düşünürsek toplamda metrekare maliyeti 70.000 TL oluyor, yani 100 metrekare bir evin maliyetinin 7 milyon TL olduğunu görüyoruz. Ancak bu bahsedilen parasal sıkılaşma ve ekonomik durgunluktan dolayı 100 metrekare bir evin Türkiye'deki ortalama satış bedeli yaklaşık 4 milyon TL -4,5 milyon TL civarında. Bu evlerin fiyatları en kötü olasılıkla maliyetlere yani 7 milyon TL bandına yükselmek durumunda. Ufak bir ekonomik rahatlamada bile bugünkü fiyatları çok ciddi bir şekilde yükseltecek. Yani bugün sıkışan piyasada düşük seyreden ortalama fiyatların, konut maliyet fiyatlarına yükselmesi bile yüzde altmışlık, yüzde yetmişlik bir artışa sebebiyet verecek.
“KİRALAR ARTMAYA DEVAM EDECEK”
Kiralarda yükselişin devam edeceğini düşünüyorum. Şu anda konut alımı yapan vatandaşlarımızın büyük bir kısmı profesyonel konut yatırımcısı. Kişi profesyonel yatırımcı olunca doğal olarak hem şu anki uygun fiyatlı konutların değer artışından kazanç elde etmek istiyor hem de yüksek bir kira bedeli ile bugünkü mevduat faizlerine karşı iyi bir getiri elde etmek istiyor. Türkiye'de gayrimenkul sektöründeki konut sahipliği bu kadar profesyonel yatırımcının elindeyken kira fiyatlarının düşmesini zaten o yatırımcılar istemeyecektir. O nedenle kira fiyatlarındaki yükselişin; sadece alım yapan kitleden kaynaklı olarak bile düşme ihtimalinin olduğunu düşünmüyorum. Bunun için yapılması gereken en önemli şey ilk ev sahipliğini teşvik edecek yöntemlerin uygulanmasıdır. Yani buradaki alıcı profiline eğer , dar ve orta gelir grubunu da dahil edebilirsek, onlara özel, avantajlı konut arz edebilirsek, zaten bu kişiler aynı zamanda da kirada oturan kişiler olduğu için, kiralık eve olan talebi düşürürüz ve otomatik olarak kira fiyatları da düşer. Onun dışında ben Türkiye'de kira fiyatlarının düşmesiyle ilgili hiçbir başka bir çözüm alternatifi olduğunu düşünmüyorum.
Kira fiyatlarının bu kadar yüksek olması tabii birçok farklı şeyi de etkiliyor. Bugün gelirinin büyük bir kısmı ile kirasını ödeyen bir kişinin farklı temel harcamalar için alım gücü kalmıyor. Bu durum diğer sektörleri de etkileyecek bir satın alım gücü zayıflığına sebebiyet veriyor. Bunun en önemli kanıtı asgari ücretin her 6 aylık dönemde enflasyondan bile daha fazla artırılmasına rağmen kira fiyatlarındaki yüksek artıştan dolayı asgari ücretin maalesef hiç kimseye yetemez hale gelmesidir. Biz kira fiyatlarını düşüremediğimiz sürece toplumsal huzuru ve refahı oluşturamayacağız. Süreç sosyolojik bir sıkıntıya doğru gidiyor bana göre kiralar artmaya devam edecek maalesef, ta ki ilk ev sahipliğini arttıracağımız güne kadar.
MERVE MARANGOZOĞLU - LÜKS KONUT UZMANI
“YÜKSEK FAİZDEN YAKINILIYOR”
Konut sektörü uzun süredir sıkıntı içinde. Yüksek faiz ortamında yatırım yapılması ya da riske girilmek istenmiyor. İlk evini alacak kişiler yüksek kredi faizinden yakınırken, nakit parası olanlar da kısa vadede değer kazanmayacağı için parasını mevduata bağlayıp, oradan gelen faiz getirisiyle 6-7 ay sonra almak istediği evi aynı paraya alıyor ve faiz geliri de kar olarak cebinde kalıyor.
Konut sektörünün canlanması için üretimin artması, faizlerin düşmesi, BDDK’nın ikinci evini alacaklara yönelik uyguladığı yüzde 22.5’lik kredi kullandırım oranının değişmesi acilen gerekiyor.
“40-50 YIL SONRA DA KENTSEL DÖNÜŞÜMÜ KONUŞACAĞIZ”
Kentsel dönüşüm uzun yıllardır gündemde ancak yaşananlara ve alınan derslere bakılırsa pek de yol alınmamış gibi görünüyor. Deprem olduktan sonra hareketlilik oluyor, unutulduktan sonra eski dayanıksız konutlar gördüğümüz gibi yerinde duruyor. Burada konut sahibinin talebine değil bir zorunlulukla konutunun kentsel dönüşüme sokulması gerekiyor. Bunun için de kanun çıkarılması lazım. Uzun soluklu bir iş, kısa vade değil belki 40-50 yıl sonra da kentsel dönüşümü konacağımız aşikar.
“TAPU HARCININ GERÇEĞİNİ ÖDEYEN YOK”
Tapu harçlarında gerçek bedeli ödeyen kişi sayısı belki yüzde 1-2 civarındadır. Onlar da kurumsal iş yaptıkları için bilançolarına yansıtmaları gerektiğinden bu yöntemi kullanıyorlar. Onun dışında bireysel satışlarda gerçek değerini gösteren kişi yok gibi. 10 milyonluk konutun rayiç bedeli 3 milyonsa 3.5 milyon gösterip düşük vergi, harç ödeyip tapu işlemleri gerçekleşiyor. Herkesin bildiği bu durumu devlet yetkilileri de biliyor. Tapu harçları ev alırken gerçekten bir yük oluşturuyor. Kredi faizi, kredi dosya masrafı, ekspertiz, sigortalar derken bir de tapu masrafı çıkınca insanlar buradan vergi kaçırmaya çalışıyor.
Bunun çözümü oranının düşürülüp rayiç bedel evrakı işini aradan çıkartıp herkesin harç ödemesini teşvik etmekten geçiyor. Böylece devlet zaten daha fazla gelir elde etmiş olur.
“KİRALAR DÜŞMEZ, DAHA DA ARTAR”
Konut kiralarının düşmesi beklentisi yayılmaya çalışılıyor ancak günümüzde 25 binin altında ikamet edilecek ev kalmadı gibi. 25 bin liralık konutlara da sınıflandırma yapmak istemesem de maalesef alt gelir grubu kişiler tercih ediyor. İstanbul’un beğenilmeyen mahallelerinde bile eski konutların kiraları yükseliş gösteriyor. Kiralık konutların ilanda kalma süresi de oldukça kısa bunun nedeni de ev sahipliği oranının yüzde 70’lerden yüzde 50-55’lere gerilemiş olması. Sosyolojik durumları da göz önüne alırsak kiralarda düşüş değil agresif yükselişler bekliyorum. Konut satışlarının hızlanmasıyla birlikte kredi kullanan ev yatırım için ev alan kişiler bu maliyetleri maalesef kiraların üstüne yıkacağı gerçeğini de göz ardı etmeyelim.
